U emisiji se govorilo što učiniti kada prodavatelj i kupac zaključe predugovor o kupoprodaji nekretnine, utvrde bitne sastojke glavnog ugovora te se obvežu da će po ispunjenju uvjeta iz
predugovora do određenog datuma zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji, nakon čega prodavatelj odustaje od zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora ili ne želi zaključiti glavni ugovor o kupoprodaji nekretnine.

Svjedoci smo porasta cijena nekretnina na tržištu. Nerijetko se događa da kupac koji je s prodavateljem zaključio predugovor o kupnji nekretnine prije primjerice godinu dana, kada je nekretnina  bila u početnoj fazi izgradnje, sada se nalazi u situaciji u kojoj ga prodavatelj poziva na povećanje cijene nekretnine iz razloga porasta cijena na tržištu nekretnina, a ukoliko se s kupcem o istom ne sporazumi, jednostavno odluči odustati od zaključenja glavnog kupoprodajnog ugovora.

Zanima nas kakva su prava kupca u tom slučaju i što kupac u tom slučaju može učiniti. Prije svega važno je naglasiti da je predugovor ugovor kojim se preuzima obveza sklapanja glavnog kupoprodajnog ugovora do određenog datuma te se u predugovoru utvrđuju bitni sastojci glavnog ugovora, što je u ovom slučaju predmet kupoprodaje i kupoprodajna cijena. Ukoliko jedna strana ne ispuni svoju obavezu iz predugovora, odnosno ne sklopi u određenom roku glavni ugovor, druga strana može podnijeti tužbu sudu. Sud će naložiti stranci sklapanje glavnog ugovora u određenom roku. Ukoliko tuženi ne postupi po nalogu suda, sudska će presuda, koja mora sadržavati sve bitne sastojke i glavni sadržaj konačnog ugovora, nadomjestiti glavni ugovor.

Zakon o obveznim odnosima propisao je da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, a ako taj rok nije predviđen, onda od dana kad je prema naravi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen. U slučaju da se konačni ugovor ne sklopi u predviđenom roku, a tužitelj nije podnio tužbu na ispunjenje predugovora u predviđenom roku, prestaje pravo na sklapanje glavnog ugovora s obzirom na to da je rok prekluzivne naravi.

Obveza na sklapanje glavnog ugovora može u iznimnim situacijama i prestati. Tu se radi o slučaju kada su se okolnosti toliko promijenile da predugovor ne bi niti bio sklopljen da su one postojale u trenutku njegova sklapanja. Takve okolnosti potrebno je naravno i dokazati. Osim opisanog prava kupca u slučaju kada prodavatelj ne želi sklopiti glavni ugovor o kupoprodaji, pa stoga odustane od sklapanja glavnog ugovora, a u predugovoru je ugovorena je kapara koja osigurava ispunjenje obveze ugovornih strana, tada kupac ima određena prava s naslova po predugovoru isplaćene kapare.

U toj situaciji kupac može ili zahtijevati vraćanje dvostruke kapare ili zahtijevati naknadu štete radi neispunjenja ugovora i povrat kapare ili zahtijevati ispunjenje ugovora ako je to još moguće pri čemu se kapara uračunava ili vraća ako uračunavanje nije moguće. Osim navedene kapare, još je češće kod predugovora o kupoprodaji nekretnine ugovaranje kapare kao odustatnine, što znači da je ugovorena mogućnost odustanka od ugovora, a može biti ugovoren i rok do kada se može dati izjava da se odustaje od ispunjenja ugovora. U slučaju da izjavu o odustajanju da strana koja je kaparu primila, odnosno prodavatelj, prodavatelj je obvezan vratiti kupcu dvostruku kaparu.

U svakom slučaju, budite oprezni pri zaključenju predugovora i ugovora o kupoprodaji nekretnina te se za sva dodatna ili posebna pitanja obratite agentu za nekretnine ili svom odvjetniku.

***
S pravom o pravu – informacije o pravnim temama pravnice Marte Šimrak Lukavski emitirat će se svakog petka u 16:30 na Hrvatskome katoličkom radiju, a slušatelji svoja pitanja i prijedloge tema mogu slati mailom na info@hkm.hr.